作者：时代财经 刘新歌
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格力地产最近给了投资者们太多惊喜，5月25日复牌后的连续八个交易日涨停。6月3日，格力地产收于11.36元/股，这是格力地产复牌后的第8个涨停板，股价较停牌前一个交易日上涨了114.34%。6月4日开盘虽未涨停，但亦出现上涨，截至11时，其股价报11.95元/股，较前一日收盘价上涨5.19%。
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格力地产的投资者们已经太久没有感受到这种刺激了。自2015年6月26日跌破10元/股，以9.34元/股收盘后，格力地产股价近5年长期在5-6元/股左右低位徘徊。
股价连涨让格力地产在低迷的地产股中独树一帜。中证指数数据显示，6月3日，格力地产静态市盈率为44.49，滚动市盈率为 66.38，远超同时间段内房地产业的8.06静态市盈率和8.38滚动市盈率。
资本市场对格力地产的青睐，与其近期收购科华生物、计划重组珠海免税集团等系列动作息息相关。克而瑞证券有限公司首席分析师孙杨认为，投资者目前对格力地产的追捧已经更换了投资逻辑。“投资地产公司要看土地储备、负债，但现在格力地产让资本市场看重的是其免税牌照、生物医疗等，估值体系和逻辑已经变了。”
机构苦等4年，终迎解套机会
6月2日，天风证券对格力地产给出“买入”评级，认为若珠海免税集团成功注入，预计格力地产整体合理市值在345-380亿之间，与现阶段213亿市值相比存在较大提升空间。天风证券同时判断，格力地产对应目标价为9.12-11.06元/股。不过，在市场的热捧下，格力地产股价很快突破该机构的判断。
连续涨停搅动着投资者的情绪。格力地产股吧中，有人庆祝终于有机会解套，有人盼着再涨一些，也有人想买入而不得。但被套多年、参与定增的机构已开始离场。5月25日至6月3日期间，广州金控、广州市玄元投资分别减持2061.09万股，合计减持股份占格力地产股份总数的 2%。
2016年7月，格力地产以6.78元/股的价格向6家机构发行4.42亿股，募集资金净额约29.4亿元，用于香洲港区综合整治工程、珠海洪湾中心渔港工程、珠海格力海岸游艇会工程、偿还银行贷款等。
广州金控、广州市玄元投资即是其中两家6家参与定增的机构，它们分别认购了5162.24万股、10265.49万股，持股分别为2.51%、4.98%。此外，华润深国投信托、中航信托皆认购10265.49万股，持股4.98%。杭州滨创、铜陵国有资本运营控股集团则分别认购3126.84万股、5162.24万股，股比分别为1.52%、2.5%。
定增募资是为了满足格力地产加快转型的需求。2015年初，格力地产的第一大股东由格力集团变更为珠海投资，随后珠海投资提出以房地产为主业，同时发展其他相关产业的方向，并要求加大转型进度。
彼时，粤港澳大湾区发展规划呼之欲出，多只大湾区概念股受关注，格力地产因传统的地产资源和运营优势，尤其是较早发力于口岸经济、海洋经济产业、现代服务业及现代金融业而被看好。
不过，格力地产股价并未有明显拉升。一年限售期满后直至此次停牌前，格力地产股价均未突破6.78元/股的认购价。而广州金控2019年的一纸诉状，道出这次入股的不愉快。
广东省高院做出的一审民事裁定显示，广州金控与珠海投资曾于定增时签署《附条件远期购买协议书》。根据协议，后者应在协议生效（2018年8月3日）后5个交易日内，自行或指定主体收购广州金控认购的股票。但经广州金控多次催告，珠海投资一直未履行该义务。
2019年11月，3家定增机构广州金控、杭州滨创、华润深国投分别申请冻结珠海投资持有的格力地产1亿股、5601.3万股、1.91亿股股份，合计3.47亿股，占格力地产总股本的16.83%。
而近期股价暴涨给了被套已久的投资者“出逃”的机会。孙杨指出，对于被套牢的机构投资者来说，近期是一个比较好的解套机会。但从统计看，成交规模有限。6月1日-3日，成交量分别为16.49万、23.45万、224.75万手。
格力地产6月3日晚透露，5月25日至6月3日期间，广州金控、广州市玄元投资各减持2061.09万股，但对是否存在减持计划不予回应；杭州滨创、铜陵市国有资本运营控股集团及华润深国投信托对是否有减持、是否存在减持计划均不予回应，中航信托则未回复。
这与5月30日披露的《风险提示公告》有所不同。彼时，对于格力地产“5 月 25 日至 5 月 29 日期间减持情况及是否存在减持计划”的询问，中航信托、铜陵市国有资本运营控股集团表示未减持，广州市玄元投资则未回复。
关于减持原因，广州金控相关人士以“身份不合适”为由拒绝了时代财经的采访，但表示“广州金控作为市属国有企业，经营方面的所有动作都是由上级同意的”。
去地产化，频“蹭”医疗热点
虽然顶着“地产”之名，格力地产在房地产行业的声音却越来越小。即便今年以来屡受关注，也与地产主业无关，而是因为生产口罩、收购科华生物、计划重组珠海免税集团等动作，这多少显得有点“不务正业”。
格力地产在主业上的颓势或与“先天不良”有关，格力地产早前属于格力集团体系，但董明珠醉心制造业，在她治下，格力集团更偏重于电器，也导致格力地产在此期间发展较缓慢。2012至2014年的营收仅分别为16.2亿元、21.6亿元及14.66亿元。
但2015年脱离格力集团后，格力地产还是未能进入房地产的快车道。即便在国内房地产市场一片火热、以碧桂园为首的一众房企实现逆袭的时刻，格力地产营收却微增甚至负增长，2016年-2018年营收分别为31.22亿元、31.3亿元、30.78亿元。
2019年，格力地产出现近年来少有的较大涨幅，实现营收41.93亿元、同比增长36.19%。不过，这一逆转主要由激增的代建业务所带动。从营收构成看，2019年格力地产房地产业务板块营收为23.47亿元，同比下滑1.77%；代建业务则实现营收13.04亿元，同比增长154.1%。
在土地市场上，格力地产也缺席许久。公开报道显示，其最近一次拿地已经是2017年11月底的事，以3.6亿元底价竞得广东珠海斗门区一宗宅地。年报显示，截至2019年底，格力地产仅在珠海、重庆及上海三地开发投资项目，珠海、重庆待开发面积合计约为48.484万平方米，其中珠海9.685万平方米，重庆38.798万平方米。
土地储备是关乎房企能走多远的“粮仓”，格力地产显然并不充裕，它似乎也在着意加速“去地产化”，打造大海洋、大金融、大健康的产业集群。2019年度，房地产业务占主营收入的比重从2018年末的77.61%降至55.95%，代建工程的贡献则从2018年末的16.81%增长至31.07%。
若此番成功重组珠海免税，格力地产将成为继中国国旅之后国内第二家上市的免税企业，也将以免税业务为特色的大消费产业、生物医药大健康产业、房地产业三大板块为核心业务。
珠海免税集团是国内仅有的4家获得国务院批准在口岸经营免税品业务的国有企业之一，也是一家全资拥有免税、有税、保税（跨境）三大业务运营管理实践经验的国有独资企业，旗下有7家口岸免税店、1家机场免税店，2017年-2019年营收分别为16.37亿元、22.56亿元、26.69亿元，同比分别增长37.80%、18.29%。
重组营收规模相当的珠海免税，可见格力地产满满的“求生欲”。孙杨对时代财经分析称，格力地产是未来一定要转型的房企，其近年诸多业务也与地产主业是两码事。由于免税行业的特殊性，“免税牌照”在中国非常值钱。“尤其疫情以来，老百姓其实有消费力。如果在免税的情况下，把以往在国外的消费拉回国内完成，对刺激消费、拉动内需很有帮助”。
当前，国人在境内免税渠道消费免税商品的占比仅为18%，高达82%的免税品消费发生在海外市场。西南证券认为，未来国内免税渠道消费占比能够达到35%，到2028年我国国内免税市场规模有望达到30亿美元，复合增速为18%。
事实上，近期免税板块也颇受市场看好，除格力地产因收购珠海免税而连续涨停外，王府井也因传控股股东申请免税牌照而股价强劲上涨，5月涨幅近70%。
“格力地产目前股价是否合理尚不能判定，我认为更多是市场的情绪波动，无法体现企业的真实价值。但如果重组完成，相当于地产可以按照免税企业的资源去运作，它的价值肯定会有所体现。” 孙杨续称。
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